Kiracının borcunu ödememesi halinde kiralananın tahliyesi ve borcun tahsili
Günlük hayatta sıkça karşılaşılan hukuki problemlerden biri, kira borcunun ödenmemesi sonucu kiralananın tahliyesi ve borcun tahsil edilmesi durumudur. Hukukumuzda kira konusu; adi kira ve konut ve çatılı işyeri kirası olarak iki dalda incelenmektedir. Diğer bir deyişle, barınma ve yaşama amacıyla kullanılacak taşınmazlar ile çatılı işyerleri diğer kiralama işlemlerinden ayrı tutulmuştur. Bu haftaki yazımızda daha çok, konut ve çatılı işyeri kiralamadan ve tahliye davasından bahsedeceğiz.
Uygulamada başvurulan hukuki yollara geçmeden önce belirtmeliyim ki, kira sözleşmesi yapılırken kiralayan kişiye imzalatılacak bir tahliye taahhütnamesi ile de kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihi belirlemek mümkündür. Ancak bu metnin geçerli olabilmesi için bazı şartları taşıması gerekmektedir. Dolayısıyla hazırlanmasında bir avukata danışmakta fayda vardır.
Kira sözleşmesinin kiracı veya kiraya veren tarafından feshedilmesi mümkündür. Tahliye davası ile kira sözleşmesinin feshedilmesi, dava yoluyla fesih olarak adlandırılabilir. Kiracının kira sözleşmesini feshetmesi için dava açmasına gerek olmadığından dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi yoluna yalnızca kiraya veren başvurabilmektedir.
Kira borcunun ödenmemesi, kiracıdan kaynaklanan bir fesih sebebidir. Bu durumda tahliye davası ile kiralanan ev ya da işyerini boşaltmak için iki yol mevcuttur. Bunlardan ilki yukarıda bahsetmiş olduğumuz tahliye taahhütnamesidir. Kiracının geçerli bir taahhütname imzalamış olması halinde, taahhütnamede yazan durumların meydana gelmesiyle kiracının taşınmazı boşaltması talep edilebilmektedir. Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde “Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak veya icraya başvurarak sona erdirebilir.” denmektedir. Burada en önemli husus, Yargıtay içtihatlarına göre taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekiyor oluşudur. Bunun anlamı, kira sözleşmesindeki tarih ile taahhütname tarihi arasında en az 1 günlük fark olmasıdır. Aksi halde taahhütname geçersiz sayılacaktır.
Taşınmazı tahliye etmede ikinci yol ise haklı ihtar yoluyla tahliyedir. Yine Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında; sözleşme süresi bir yıldan kısa ise bu süre içinde; bir yıl ve daha uzun süreli ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracının kira bedelini ödememiş olması ihtimali üzerinde durulmuştur. Eğer imzalamış olduğumuz kira sözleşmesinde bir süre belirtmişsek (ör: 1 yıllığına kiralanacaktır, 5 yıllığına kiraya verilmiştir vb…) bu madde esas alınacaktır. Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreliyse; zamanında ödenmeyen kiralar için kiracıya 2 haklı yazılı ihtarda bulunmuş olmak şartıyla 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Kiracı en az iki kirayı ödememiş olmalıdır. Yani ödenmeyen ilk kira borcunda bu yola başvurmak mümkün değildir. Ancak kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süre için yapılmışsa, kiracının bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede en az iki kira bedeli ödenmemiş olması ve kiraya verenin kiracıyı iki kez ihtar etmiş olması gerekmektedir.
Peki, sözleşmemize tarih açısından bir sınırlama koymadıysak yani belirsiz süreli kira sözleşmesi imzaladıysak ne olacak? Bu durumda Borçlar Kanunu 315. Madde hükümleri uygulanacaktır. Buna göre, kiracı zamanı gelmiş olan herhangi bir kira bedelini ödemezse kiraya veren kendisine bir süre verir, sürenin sonunda kira bedeli ödenmezse sözleşmeyi sona erdireceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günden az olamaz. Bu durumda, kiracı kira bedelini ve yan giderlerini ödemez ise noter vasıtasıyla kiracıya ihtar gönderilir ve en az 30 gün süre verilerek söz konusu borçlarını ödemesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir. Verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla sonuçlandırılır.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dolayısıyla tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.
Ayrıntılı ve uzun bir konu olan kiralananın tahliyesi hususunda genel bir çerçeve çizmeye gayret ettim, sabrınız için teşekkür ederim. Ayrıntılı bilgi almak ve sorularınıza cevap bulmak için bir avukata danışmakta fayda vardır. Yeni yazılarda görüşmek üzere, güzel bir hafta geçirmeniz dileğiyle…
Stj. Av. Tuğba GERÇİN ÇIĞ
İletişim: tugbagee@outlook.com
