Ön alım hakkı; taraflar arasında kurulacak bir sözleşmeyle tesis edilebileceği gibi, paylı mülkiyete tabi mirasçılar arasında satılan payın öncelikli alıcısı olabilme şeklinde de karşımıza çıkabilir. Öncelikle belirtmeliyiz ki ön alım hakkı yalnızca taşınmazlar için geçerli bir haktır.
-Sözleşmesel ön alım hakkının niteliği ve sözleşme şekli
Ön alım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını satmak istemesi halinde, ön alım hakkı sahibine taşınmazın öncelikli alıcısı olabilme yetkisini tanıdığı bir haktır. Yapılan bu sözleşmeye ön alım sözleşmesi denir ve sözleşmenin geçerli olabilmesi için yazılı olması gerekmektedir. Taşınmazın birisine satışı söz konusu olmadan bu hak kullanım alanı bulmayacaktır. Diğer bir deyişle hakkın kullanımı, taşınmazın satımına bağlıdır. Sözleşmesel ön alım hakkı dava yolu ile kullanılabilir ve en fazla 10 yıllık süreyle tesis edilebilir. Şayet bu süre içerisinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkanı doğmazsa hak düşer.
-Paylı mülkiyette yasal ön alım hakkı
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli alıcı olabilme yetkisi veren bir haktır. Örneğin; paylı mülkiyete tabi bir dairenin 3 paydaşından birisinin kendi payını başka bir şahsa satmış olması halinde, diğer iki paydaş, daireyi alan kişiye dava açarak ön alım hakkını kullanırsa, satış ilişkisi bozulacaktır. Daireyi alan şahıs söz konusu taşınmazı, ön alım hakkını kullanan kişilere satmak zorundadır. Bu çerçevede bakıldığında, yasal ön alım hakkının özel hukuktan doğan dolaylı bir kısıtlama olduğu görülecektir. Şu hususa dikkat etmek gerekir ki yasal ön alım hakkı, söz konusu taşınmazın satışını ya da devredilmesini engellemez. Sadece paydaş olmayan bir kişiye yapılan satışta diğer paydaşlara ön alım hakkını kullanma imkanı doğurur. Paydaşlar arasında yapılacak bir satış ilişkisinde ön alım hakkı söz konusu olmayacaktır. Anlaşılacağı üzere yasal ön alım hakkının amacı paydaşlar arasına dışarıdan kimselerin girmesine engel olmak ve mümkün olduğunca payların bir elde toplanmasını sağlamaktır. Bu hak da tıpkı sözleşmeden doğan ön alım hakkında olduğu gibi dava yoluyla kullanılacaktır. Yapılan satış noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmelidir. Bu sayede diğer paydaşlar 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde ön alım haklarını kullanabileceklerdir.
Paylı mülkiyette yasa tarafından paydaşlara tanınan ön alım hakkına benzer şekilde, tarımsal arazi malikine, sınır komşuların arazilerini satın almada ön alım hakkı tanınmıştır. Bu durum 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun Madde 8/İ bendinde “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” Demek suretiyle açıklanmıştır. Bu hükme göre tarımsal arazi sahipleri, arazilerinin sınır komşusu olan tarım arazileri üzerinde ön alım hakkına sahip olacaktır.
-Ön alım hakkını kullanmak için açılacak davada yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Dava, söz konusu taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Daha ayrıntılı bilgi almak ve sorularınıza cevap bulmak için avukatınıza danışabilirsiniz. Yeni yazılarda görüşmek üzere, güzel bir hafta geçirmeniz dileğiyle…
Av. Tuğba Gerçin Çığ
İletişim : av.tugbacig@gmail.com
